Umowa przedwstępna przybliża nas do zakupu własnej nieruchomości. Złożenie podpisu na dokumencie nie oznacza jednak finalizacji przedsięwzięcia, jakim jest zakup domu lub mieszkania. Zdarza się, że bank po ocenie zdolności kredytowej odmówił przyznania finansowania. Czy w takiej sytuacji świadczenie wpłacone na poczet rezerwacji nieruchomości automatycznie przepada? Do kogo się zwrócić, gdy bank odmówił udzielenia kredytu i istnieje ryzyko utraty pieniędzy?
Czym jest zadatek przy umowie kupna mieszkania?
Czy każda umowa przedwstępna wiąże się z koniecznością wpłacenia zadatku? W świetle prawa – nie. Istnieje możliwość podpisania umowy przedwstępnej bez dodatkowych opłat, ale w praktyce jest to niezwykle rzadkie. Dlaczego? Zadatek stanowi bowiem rodzaj gwarancji dla sprzedającego. Zadatek chroni jednak nie tylko interesy sprzedającego, ale także kupującego. Jeśli bowiem sprzedający wycofa się z umowy, to jest zobowiązany do wypłaty zadatku w podwójnej wysokości (art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego). Dzięki temu kupujący ma gwarancję, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innemu nabywcy, który np. przedstawi lepszą ofertę. Perspektywa utraty zadatku skutecznie zniechęca do zerwania umowy przedwstępnej zarówno jedną, jak i drugą stronę.
Zaliczka czy zadatek przy kupnie mieszkania?
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto zwrócić uwagę nie tylko na to, ile wpłacamy, ale także na to, co wpłacamy – zaliczkę czy zadatek. Choć w obu przypadkach mamy do czynienia ze świadczeniem zabezpieczającym umowę, to nie możemy obu form traktować tak samo.
Zaliczka to część kwoty transakcji wpłacana na poczet wykonania danej usługi. Podstawowa różnica polega na tym, że zaliczkę, co do zasady, należy zwrócić, nawet jeśli umowa nie doszła do skutku, niezależnie od tego, która strona zawiniła. Zaliczka nie jest jednak w żaden sposób regulowana prawnie. Trudno więc traktować ją jako formę zabezpieczenia interesów kupującego. Sprzedający może zerwać umowę bez żadnych dodatkowych konsekwencji, zostawiając kupującego w bardzo niekorzystnej sytuacji.
Sprawa wygląda nieco inaczej w przypadku drugiej formy. Kwestię zadatku regulują bowiem przepisy Kodeksu cywilnego. Zadatek, co do zasady, nie podlega zwrotowi. Niewywiązanie się z umowy może więc skutkować utratą pieniędzy. Wyjątkiem jest sytuacja, w której strony podpisujące umowę ustaliły inaczej. W umowach przedwstępnych w większości przypadków znajdziemy zapis o konieczności uiszczenia zadatku.
Uwaga! Jeśli w umowie przedwstępnej brakuje informacji o tym, czy wpłacona kwota jest zadatkiem, czy zaliczką, to zostaje uznana za zadatek.
Zadatek na mieszkanie a kredyt
Prawo dopuszcza możliwość modyfikacji klauzuli zadatku. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto więc zadbać o to, jaki zapis do niej trafi (zwłaszcza jeśli posiłkujemy się kredytem hipotecznym). Należy ustalić, co stanie się z zadatkiem, jeśli bank odmówi udzielenia finansowania. Warto postarać się o to, aby w umowie znalazł się zapis mówiący, że w przypadku 3 odmów kredytowania wpłacone pieniądze podlegają zwrotowi. Jeżeli tego zapisu zabraknie, odzyskanie pieniędzy może być bardzo trudne. W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z doświadczonym doradcą kredytowym, który podpowie, czy umowa chroni nasze interesy.
Jeśli nie mamy możliwości modyfikacji klauzuli, należy dobrze oszacować swoje możliwości kredytowe. Zdarza się, że w sytuacji, gdy bank odmówił udzielenia finansowania osoba, która wpłaciła zadatek, musi udowodnić, że nie otrzymała pieniędzy z przyczyn niezależnych od niej. Część osób po wyroku sądu otrzymuje wpłacony zadatek, a część musi pogodzić się z jego utratą. Każda sprawa jest rozpatrywana indywidualnie. Zawsze należy pamiętać o dotrzymaniu wszystkich terminów dostarczenia dokumentów. Ewentualna zwłoka będzie działać na naszą niekorzyść.
Zadatek a wkład własny
W określonych przypadkach zadatek może zostać zaliczony na poczet wkładu własnego. Fakt wpłacenia określonej sumy musi jednak zostać udokumentowany. Konieczne więc będzie uzyskanie potwierdzenia wpłaty. Trzeba jednak pamiętać, że każda instytucja finansowa ma własną politykę kredytową.
Minimalna wysokość zadatku
Prawo nie narzuca zarówno minimalnej, jak i maksymalnej wysokości zadatku, dając obu stronom możliwość porozumienia się między sobą. Zazwyczaj jest to jednak od kilku do kilkunastu procent całej kwoty. Stąd tak duże różnice w kwocie zadatku. Może się zdarzyć, że u jednej osoby zadatek będzie wynosić 2000 złotych, a u innej 200 000 zł. Dlatego w przypadku odmowy udzielenia kredytu przez bank wiele spraw kończy się w sądzie.
Umowa przedwstępna a odmowa kredytu hipotecznego – co stanie się z zadatkiem?
Nieprzyznanie kredytu przez bank nie musi być jednoznaczne z utratą zadatku. Wiele zależy jednak od tego, co zostało zapisane w umowie przedwstępnej. Jaka klauzula będzie najkorzystniejsza dla kupującego? Taka, z której wynika wprost, że sprzedający musi zwrócić kupującemu zadatek, niezależnie od tego, czy odmowa udzielenia kredytu wynikała z winy kupującego, czy nie. Warto bowiem pamiętać, że bank nie ma obowiązku informowania o powodzie odmowy przyznania kredytu, a jedynym argumentem może być „zbyt duże ryzyko kredytowe”. Oczywiście sprzedający może odmówić podpisania tak skonstruowanej umowy.
W przypadku sytuacji spornych kupujący może wstąpić na drogę sądową, wnosząc pozew przeciwko sprzedającemu. Jaki będzie werdykt? Na to pytanie trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ każda sytuacja jest inna i wymaga odrębnego rozpatrzenia. Co do zasady zadatek przepada, a zaliczka podlega zwrotowi.
Boisz się kolejnego odrzucenia wniosku kredytowego? Zadzwoń!
Masz za sobą dwie lub trzy negatywne decyzje kredytowe, mimo że tradycyjni doradcy obiecywali, że na pewno otrzymasz kredyt? Boisz się, że zadatek wpłacony na poczet przyszłego mieszkania przepadnie? Zapraszamy do kontaktu! Wszyscy klienci, którzy złożyli wniosek za pośrednictwem agentów pracujących w mbconsulting.pl, otrzymali finansowanie, o które wnioskowali. 100% przyznawalność kredytów to efekt doświadczenia i doskonałej znajomości rynku. Nasi doradcy cieszą się zaufaniem wśród osób decyzyjnych w bankach. Jeśli usłyszysz: „zrobimy to”, masz pewność, że pieniądze wpłacone jako zadatek nie przepadną. Dzięki temu nasi klienci mogą spać spokojnie w trakcie procedowania wniosku, ponieważ wiedzą, że kredyt zostanie przyznany.
Skontaktuj się z nami!